Потенциал рынка цифровизации эксплуатации и управления жилыми домами

24.11.2022

Рынок цифровизации эксплуатации и управления в России только зарождается, но в последние годы развивается особенно активно. Многоквартирные дома с отдельными элементами цифровых инженерных систем начали вводиться в эксплуатацию примерно с 2011 г. Сейчас, в 2022 г., в России как минимум 20% домов в стадии строительства реализуются девелоперами, внедряющими цифровые решения, а в Москве — 70%. [1].

Как можно оценить этот новый рынок? Существуют три модели монетизации цифровых сервисов и, соответственно, три сегмента рынка цифровизации:

• Установка (инсталлирование) цифрового оборудования и программного обеспечения для стадии эксплуатации;
• Обслуживание (сервис) цифрового оборудования и программного обеспечения на протяжении эксплуатации;
• Оперирование — оказание услуг на базе цифрового оборудования и программного обеспечения на всех стадиях жизненного цикла дома.

Сегмент инсталлирования уже сейчас активно развивается. Рынок сервиса только формируется — есть сложность с выделением стоимости обслуживания и включением этой суммы в тариф. А сегмент оперирования – это новая ниша. Это потенциал для развития для компаний в будущем, который может быть реализован на основе масштабируемых стандартизованных решений со сквозной (end-to-end) передачей данных от устройств резидента и дома до систем Управляющей компании (УК) и внешних организаций (ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающие компании, городские и государственные информационные системы).

Сейчас рынок находится на стадии формирования основы — аппаратной базы, набора устройств и ПО для реализации end-to-end. Игроки рынка сфокусированы на сегменте инсталлирования – именно на этом этапе есть понятная (и значительная) оплата «сразу». Приоритет отдается максимизации объема продаж, а не полезности устройств, т.е. способности удовлетворять потребности резидента. Например, девелоперы устанавливают красивые вызывные панели домофонов, видеокамеры с высоким разрешением и т.д., и используют их как элемент маркетинга в рекламных кампаниях при продаже квартир. Эта инвестиция позволяет привлечь потребителей на стадии продажи квартир, но она малоэффективна во время эксплуатации дома.

С развитием рынка фокус должен быть смещен на решение задач в области безопасности, жизнеобеспечения и комфорта жителей. Ориентация на потребителя – разработка пользовательских сценариев (т.е. как люди перемещаются по территории, какими видеокамерами пользуются и т.д.), возможность УК поддерживать рабочее состояние устройств, создание единой системы для бесшовной передачи данных создадут условия для значительного роста потенциала рынка цифровизации.

Текущая стадия развития рынка цифровизации эксплуатации и управления жилыми домами

Сегменты рынка цифровизации эксплуатации и управления жилыми домами

Инсталлирование: устройства и установка

При оценке рынка умных домов часто используется показатель объема продаж устройств для умного дома. Этот показатель активно растет и демонстрирует рост интереса жителей к умным домам. Однако понятие умного дома может трактоваться и в узком смысле – умная квартира и в более широком — умное здание (более подробно — в нашем обзоре "Строятся ли в России умные дома"). В этом исследовании мы фокусируемся на общедомовых системах и устройствах, исключая сегмент «умной квартиры» и умной бытовой техники, т.к. это набор устройств, который устанавливается по решению собственника квартиры или девелопера (но пока новые дома с цифровыми квартирами – крайне небольшой процент жилого фонда).

Базовая точка при оценке сегмента инсталлирования — объем инвестиций в слаботочные системы новостроек, которые обеспечат цифровизацию здания на этапе эксплуатации. На основе данных о
строительстве домов с цифровыми сервисами можно выделить долю инвестиций в слаботочные системы: она составляет 1-2% от стоимости строительства. Это расходы, связанные с телефонизацией, прокладкой кабельной системы, установкой систем видеонаблюдения, инфраструктуры для беспроводной передачи данных, пожарной сигнализации и т.д. Девелоперы и без учета цифровизации несут эти расходы, особенно на объектах более высоких классов. Фактически они уже включены в стоимость метра.

В рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» предусмотрено увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 миллионов кв. м в год [2]. В жилищное строительство будет привлечено до 100 трлн рублей. Если рассматривать только многоквартирные дома [3], то суммарно за 2022-2030 гг. этот объем может составить почти 45 трлн руб. (при средней стоимости строительства около 50 тыс. руб. за 1 кв. м, без учета индексации). Следовательно, инвестиции в оснащение новостроек интеллектуальными системами и системами связи могут составить около 240-480 млрд рублей.

Это консервативная оценка. Для жилья класса «бизнес» и «премиум» выше и стоимость строительства, и уровень оснащения интеллектуальными устройствами. Практически каждую применяемую инженерную систему в МКД можно заменить интеллектуальным решением, а при желании резидента подключить для него соответствующую услугу по контролю и/или управлению, включив ее в тариф.

Сегмент инсталлирования можно рассмотреть и с другой стороны — с точки зрения необходимых для цифрового дома устройств.

Мы проанализировали минимальный набор устройств, необходимый для цифровизации стадии эксплуатации.

Почти 80% стоимости оснащения цифрового МКД составляют интеллектуальные устройства для систем учета энергопотребления, противопожарных систем и лифтов, еще чуть более 10% приходится на домофонию, СКУД и видеонаблюдение. На остальные системы приходится еще около 10% – мониторинг инженерных систем, общая локально-вычислительная сеть объекта, инженерные системы и освещение и др.

Необходимые инвестиции составят около 700 руб. на 1 кв. м общей площади жилого дома, что сопоставимо с расчетными значениями по инвестициям в слаботочные системы: до 1-2% при средней себестоимости строительства около 50 тыс. рублей на 1 кв. м.

Сервис: обязательное обслуживание оборудования и систем

Чтобы цифровая инфраструктура оставалась работоспособной необходимо сервисное обслуживание установленных систем и устройств. Гарантия производителя и инсталлятора не исключает необходимости осуществления регулярного обслуживания цифровых устройств и IT-систем. Системы необходимо поддерживать в интегрированном виде и систематически контролировать актуальность установленного ПО. Жизненный цикл систем без дополнительного сервиса может составить от нескольких лет до нескольких десятилетий.

Ежегодное обслуживание и сервис IT-оборудования и программного обеспечения обходятся в 5-10% от затрат на его приобретение. Примерная оценка рынка сервиса только для новостроек в 2022 г. — от 1 до 4 млрд рублей. Учитывая планируемые показатели по вводу новых МКД (480 млн кв. м до 2030 г.), рынок сервиса будет расти в геометрической прогрессии.

Внутри тарифа, кроме оплаты услуг квалифицированного персонала также будут расходы на услуги связи, включающие оплату интернет трафика и аренду ЦОДов, техническую поддержку и доработку.

Набор услуг будет зависеть от класса жилья, набора цифровых сервисов и устройств, а также потребностей жителей. Диапазон стоимости в среднем составит от 4 до 40 руб. / кв. м в месяц. Эта сумма распределится на управляющую компанию, поставщика цифровых услуг, поставщиков программного обеспечения и других участников.

Уже сейчас жители многоквартирных домов, в которых установлены интеллектуальные устройства, оплачивают обслуживание цифрового оборудования в рамках тарифа. По мере роста числа применяемых систем должен расширяться спектр оказываемых услуг.

Оперирование: новая рыночная ниша

Оперирование — это оказание цифровых услуг резидентам, как в части управления и эксплуатации жилым домом, так и дополнительных сопутствующих услуг.

Это принципиально новые возможности для широкого круга поставщиков товаров и услуг, которые открываются при правильно собранной единой цифровой платформе и сквозной передаче данных.

Такие услуги могут быть оказаны как со стороны УК, так и со стороны различных компаний: от малого бизнеса, расположенного на первых этажах жилых домов, до компаний сферы онлайн-торговли и телекоммуникационных компаний.

1. Услуги в части управления и эксплуатации для повышения комфорта и безопасности — это услуги, возникающие непосредственно на базе цифровых сервисов. В домах, где установлены цифровые сервисы, как правило, реализуется минимальный набор услуг для всех жителей и возможность подключения дополнительных сервисов.

Решение об использовании минимального набора услуг собственники принимают на общем собрании и в дальнейшем эти услуги предоставляются всем резидентам дома, а их стоимость включается в ежемесячные платежи. При этом может потребоваться и единовременный платеж на установку оборудования: в случае, если речь идет об объекте вторичного рынка, или если уже установленные девелопером устройства не используются так, как планировалось.

Пример минимального набора услуг жителям:

• системы контроля доступа: шлагбаум, IP-домофон;
• камеры на фасаде, в подъезде, лифте, лестничных клетках;
• приборы автоматического учета ресурсов.

УК и технологические партнеры могут оказывать дополнительные услуги жителям в части эксплуатации дома, например:

• не просто пропуск на парковку через приложение – а распознавание номеров машин;
• не только доступ в здание через смартфон, но и автоматический вызов лифта с отправлением на нужный этаж.

Стоимость таких услуг зависит от количества квартир, класса объекта, даты ввода в эксплуатацию. Пока нет единой модели формирования тарифа, но это комбинация разового платежа на установку систем (частично его оплачивает девелопер в случае новостроек) и ежемесячных платежей, включенных в коммунальные расходы отдельной строкой. В зависимости от проекта может быть значительный первоначальный платеж и минимальная надбавка к ежемесячному тарифу, и наоборот.
Например, платеж за мобильное приложение резидента в минимальном варианте составит около 20 руб. за квартиру в месяц и включает новости УК, оформление заявок, проведение коммунальных платежей, заказ пропусков, маркетплейс.

Расширенная версия приложения может стоить уже до 270 рублей за квартиру в месяц и включать в себя следующие услуги:

• Умный домофон (звонок в моб. приложение) — около 65 руб.
• Передача показаний ПУ (за 3 прибора учета) — 45 - 55 руб.
• Видеонаблюдение — 3 - 10 руб. (в зависимости от функционала и количества доступных камер)
• Бесконтактный проезд (распознавание номера автомобиля) — около 30 руб.
• Бесконтактный проход (BLE-ключ в моб. приложении) — около 5 руб.
• Умный лифт (автоматический вызов на нужный этаж) — около 40 руб.
• Разовый платеж за подключение (не всегда необходим) — около 65 руб.

Эти сервисы могут быть сформированы в различные пакеты услуг для жителей. Сейчас есть практика предоставления части сервисов жителям бесплатно или «перевыставления» только части затрат.
Пока такие сервисы присутствуют примерно в 10% строящихся жилых домов в России, общая площадь которых составляет около 100 млн кв. м [4].

2. Иные виды бизнеса от УК и компаний-партнеров

Это новая отдельная рыночная ниша и огромное количество новых сервисов.

Развитие сервисов УК / девелопера:

• Сдача в краткосрочную аренду общих помещений: дополнительный доход для УК или резидентов;
• Аналитика потребления ресурсов: например, геймификация на тему "Экономия ресурсов", позволяющая экономить на платежах, как собственникам, так и УК;
• Настройка видеопотоков под потребности резидента: оптимальное распределение трафика;
• Интеллектуальная работа с дебиторской задолженностью: возможность прогнозирования и выявления потенциальных должников, мотивирование к своевременным платежам за счет ограничений в использовании сервисов;
• Допродажи девелопера: анализ данных о резидентах позволит предугадать лучший момент для предложения новой квартиры в объектах того же девелопера.

Бизнес сторонних организаций:

• Маркетплейс: отталкиваясь от анализа цифрового резидента, предлагаются внутриквартирное обслуживание оборудования и востребованные товары;
• Упрощение процесса доставки от любых онлайн-ритейлеров: бесшовная доставка до двери;
• Усиление взаимодействия жителей дома с бизнесом, расположенным на территории района или на первых этажах дома: понимание потребностей жителей, эффективная таргетированная реклама, возможность оказывать услуги "оптом"
• Цифровые услуги бизнесу, расположенному на территории МКД, который тоже является резидентом МКД. Это от 5% до 20% площади МКД, а еще коммерция есть на встроенных, пристроенных и подземных пространствах дома.

Цифровизация существующего жилого фонда

Алгоритм оценки потенциала рынка цифровизации должен учитывать несколько слагаемых, оцениваемых по-разному:

• Производство и продажа устройств (исключая продажи внутриквартирной техники): счетчиков, домофонов, считывателей номерных знаков и т.д.;
• Инвестиции в установку оборудования при строительстве новых жилых домов и цифровизации объектов вторичного рынка;
• Сервис по обслуживанию устройств и систем;
• Цифровые услуги по управлению и эксплуатации домом;
• Новая рыночная ниша – дополнительные услуги, производные от цифровых сервисов, но не относящиеся к эксплуатации и управлению домом.

На текущий момент более 80% рынка — это установка интеллектуального оборудования и систем. По нашим оценкам, к 2030 г. доля этого сегмента сократится примерно до 30-35%, а объем вырастет в 1,6 раз только для новостроек. С учетом цифровизации существующего жилого фонда объем рынка инсталлирования вырастет в 3 раза и достигнет 124 млрд рублей в год (при учете максимальных параметров).

Вторичный рынок — более сложный случай для цифровых сервисов, так как их стоимость нельзя включить в цену метра: разовый платеж может составить 30-50 тыс. руб. с квартиры, а ежемесячные платежи на первом этапе внедрения «цифры» увеличатся. Жители должны согласовать оплату установки оборудования и «софта» на общем собрании собственников, при этом у всех разное финансовое состояние и потребности.

Здесь есть возможность для развития новой ниши банковских услуг. За счет привлечения финансовых партнеров можно предложить рассрочку первоначального платежа, а именно включить его в регулярный сервисный платеж — при 5-7 годах условного «кредита» это будет 800-1000 рублей с квартиры в месяц. Таким образом, банки и крупные корпорации с финансовыми ресурсами могут стать драйверами цифровизации существующего жилого фонда, предложив такую модель оплаты.

Цифровизация вторичного жилья включает минимальный набор систем и сервисов:

• минимальный набор устройств Интернета вещей (IoT) для эксплуатации дома: приборы учета; СКУД, домофония, камеры видеонаблюдения
• элементы цифровой УК, позволяющие реализовать интеграцию с этими устройствами;
• мобильное приложение жителя.

Фактически, потенциал рынка цифровизации — это весь существующий жилой фонд (около 2 млрд. кв. м в многоквартирных домах без учета объектов индивидуального жилищного строительства).

Существующий жилой фонд даже при минимальном наборе устройств может быть цифровизован только при наличии масштабируемых решений, их набор должен быть стандартизирован, а стоимость — минимальна. Реализация цифровых решений сейчас происходит в объектах нового строительства, а цифровизация только набирает обороты. По нашим оценкам, первые цифровые дома с масштабируемыми решениями появятся примерно к 2025 году (с учетом текущей стадии развития рынка и строительного цикла объектов). Около 1-2 лет потребуется на реализацию цифровых решений на существующих объектах. Таким образом, можно рассчитывать на заметные темпы цифровизации «старого фонда» начиная приблизительно с 2027 г.

По нашим оценкам, к 2030-му году примерно 15% существующего жилого фонда могут быть оснащена минимальным набором цифровых сервисов для эксплуатации. Стоимость установки минимально необходимого набора устройств составит около 400 рублей за кв. м общей площади. Потенциал рынка цифровизации в сегменте инсталла составит около 50 млрд рублей.

Как оценить потенциал рынка цифровизации МКД?

Внедрение цифровых сервисов зависит от желания жителей и их готовности финансировать установку устройств и их обслуживание, при этом могут быть разные модели финансирования:

• Жители могут принять решение о финансировании своими средствами на Общем собрании собственников и согласовать ежемесячный сервисный платеж;
• Часть затрат может быть осуществлена за счет Фонда капитального ремонта (например, оснащение интеллектуальными приборами учета с интеграцией в платформы);
• Сервисная модель крупных операторов: инвестиции со стороны оператора в установку приборов и решение организационных вопросов. По аналогии с оснащением домофонией крупные игроки берут на себя инвестиции и организационные вопросы (в т.ч. организацию включения работ в региональные программы, поддержку региональных властей). Инвестиции впоследствии окупаются за счет сервисного платежа.

Этапы цифровизации зависят от совокупности факторов и формируются по следующим основным направлениям:

• топ-20 городов (агломераций): здесь наблюдается повышенный спрос на цифровые решения в условиях развитой экономики;
• дома с годом постройки позже 2015 г. В городах — такие дома уже оснащены необходимыми сетями и устройствами, и для интеграции новых сервисов потребуются небольшие первоначальные инвестиции. Примеры таких проектов уже есть в Москве: Балчуг Residence и ЖК Вишневый сад находятся на высоком уровне цифровизации, а цифровые сервисы были внедрены после заселения объектов, при этом первоначальный платеж составил около 15 тыс. руб. за квартиру;
• дома, подпадающие под капремонт с заменой инженерных систем: появляется возможность обновления сетей и установки IoT-устройств.

Скорость цифровизации объектов вторичного рынка будет зависеть от:

• наличия положительного опыта на рынке — реально работающих объектов;
• стандартного ценообразования с понятным результатом;
• выхода на рынок крупных игроков со стандартным решением и возможностью масштабного внедрения;
• внедрение практик регулирования – стандарты, регулирование капитального ремонта и т.п.;
• мер поддержки различного уровня, в том числе программ популяризации и продвижения.

От 10 до 25% рынка будет формировать сегмент сервиса — обслуживание умных устройств и систем и поддержание их в рабочем состоянии: до 48 млрд рублей в год.

Сегмент оперирования — оказание жителям дополнительных услуг, производных от цифровых сервисов, пока можно оценить только в части дополнительных услуг по эксплуатации и управлению домом. Его доля оценивается в 15-20%, а объем — до 31 млрд рублей в год.

Потенциальный объем рынка иных видов бизнеса, которые будут развиваться на основе цифровизации МКД, имеет смысл оценивать отдельно, исходя из конкретного вида бизнеса, текущего уровня конкуренции на рынке и т.п. Однако можно с уверенностью сказать, что потенциал для этого направления в разы превышает оценку рынка цифровизации управления и эксплуатации.

1 — Данные ЕРЗ по строящимся объектам по состоянию на июнь 2022, оценка цифровой зрелости девелоперов;
2 — Указ о национальных целях развития России до 2030 года от 21.07.2020;
3 — Показатели федерального проекта «Жилье»;
4 — Данные ЕРЗ по состоянию на сентябрь 2022.

Все сегменты рынка — установка устройств, сервис, дополнительные услуги – в ближайшие годы будут активно расти. Сейчас рынок развивается фрагментарно, в каждом сегменте есть свои драйверы, игроки и потребители. Такое развитие может продолжаться и дальше, но целевой моделью цифровизации эксплуатации МКД является комплексное решение, в котором работают ключевые принципы: бесшовная передача данных и B2B2C , учитываются сложившиеся бизнес-процессы управления МКД (подробнее о принципах цифровизации МКД — на нашем сайте в разделе «Концепция»).

Комплексное решение включает оснащение МКД, создание и интеграцию с соответствующей ИТ-архитектурой УК, интерфейс в виде мобильного приложения жителя. Только при таком решении появится возможность не только получать максимальный эффект от цифровизации, но и генерировать новые сервисы.

Девелоперы инвестируют 1-2% от стоимости строительства в слаботочные работы — это основа для цифровизации на этапе эксплуатации и затраты, которые зачастую работают неэффективно.

Консервативная оценка объема рынка инсталлирования цифровых систем для эксплуатации — 240-480 млрд руб. до 2030 гг

700 руб. на 1 кв. м общей площади — стоимость цифровизации новостроек при оценке на базе стоимости минимального набора устройств для цифровизации стадии эксплуатации.

Объем рынка цифровизации к 2030 г. может составить до 826 млрд. рублей.

Единая цифровая платформа и сквозная передача данных открывает новые возможности для широкого круга поставщиков товаров и услуг.

Цифровизация существующего жилого фонда возможна после «обкатки» масштабируемых решений на первичном рынке.

Стоимость установки минимального набора цифрового оборудования для существующих домов составляет около 400 руб. на кв. м общей площади.

Объем рынка обслуживания цифровых устройств — поддержания их в работающем состоянии – составляет от 1 до 4 млрд рублей в год (2022 г.).