Классификация «умных» новостроек
Результаты исследования

16.09.2022

ЕРЗ совместно с Лабораторией цифровизации жилья и экспертным сообществом (поставщики цифровых решений, девелоперы) разработали Методологию присвоения новостройкам класса цифровизации. Методология эволюционировала с декабря 2021 по май 2022 и будет продолжать дорабатываться и адаптироваться к требованиям рынка.

По состоянию на сентябрь 2022 года классифицировано 100 МКД от 39 девелоперов. Результаты анализа исключают типовые решения крупных застройщиков.

Всего в России около трети жилья строится девелоперами, применяющими цифровые решения для эксплуатации и управления объектами, в Москве – 70% .

Классы «умных» домов могут присваиваться и на стадии строительства, и после ввода в эксплуатацию, от А (максимальный) до Е (минимальный). Методологию начали тестировать на проектах с минимальным набором цифровых решений, поэтому пока 50% классифицированных объектов отнесены к классу Е, 36% — к классу D, 14% — к классу С и только один объект — к классу А.

Средний уровень реализации решений по группам функций – 40 %.

Основной целью застройщика является строительство безопасного и комфортного жилья для людей. Соответственно, уровень цифровизации целесообразно рассматривать не только с точки зрения применения цифровых решений для проектирования и строительства, но и доступности для будущих жителей. В таком случае эффективность применения интеллектуальных систем и цифровых технологий зависит от их использования для решения жизненных ситуаций на стадии эксплуатации, которая длится намного дольше периода строительства.

«Цифровой» МКД должен быть не только насыщенным инженерными системами объектом, а эффективно управляемой и эксплуатируемой частью цифровой системы, в которую входят управляющая компания и резидент (собственник или арендатор жилых и нежилых помещений). Опросы ЕРЗ и мировые исследования расставляют очередность приоритетов – безопасность, жизнеобеспечение, комфорт.

Критерием эффективности должна быть не установка систем, а возможность их применения для решения жизненных ситуаций жителями и управляющей компанией (УК). Поэтому класс объекта выдается сроком на один год с последующим пересмотром.

Анализ проводится по более чем 200 параметрам, сгруппированными в 8 групп по функциональному назначению:

• Сбор и передача данных о потреблении ресурсов;
• Мониторинг работоспособности систем «умного» многоквартирного дома (МКД);
• Управление инженерными системами дома (жилого комплекса);
• Клиентские сервисы;
• Полносервисное мобильное приложение (только функции в рамках одного мобильного приложения);
• Управление доступом;
• Видеонаблюдение, видеоаналитика и видеодомофония;
• Управление инженерными системами квартиры.

Жизнеобеспечение

• Сбор и передача данных о потреблении ресурсов:

Автоматизированная передача данных приборов учета (кроме газоснабжения) получила самую высокую степень реализации — почти 80%. Это наиболее понятная функция для жителей, повышающая прозрачность платежей. Также в этой сфере уже частично действуют правила государственного регулирования. Общедомовой и поквартирный сбор, с передачей данных заявлены почти в 100% случаев рассмотренных анкет (кроме отопления и газоснабжения). Возможность онлайн оплаты и аналитики потребления ресурсов реализованы в меньшем объеме. Интеграция с ГИС ЖКХ и системами РСО реализованы в наименьшей степени: 45% и 20% соответственно.

• Мониторинг работоспособности функций «умного» дома и управление системами дома:

По группам «Управление инженерными системами» и «Мониторинг работоспособности» заявлен наименьший процент реализации. Это связано с тем, что их реализация требует интеграции с системами УК и процессами управления и эксплуатации, а самое главное – они не находятся в фокусе деятельности девелоперов.

Комфорт

• Клиентские сервисы и мобильное приложение жителя:

Мобильное приложение (42%) и клиентские сервисы (47%) востребованы жителями. На рынке большое число качественных решений, позволяющих удовлетворить запрос, с возможностью внедрения на стадии эксплуатации. Это хороший маркетинговый инструмент для повышения объема продаж квартир, вероятно, поэтому, процент реализации этих функций довольно высокий.

Безопасность

• Система контроля и управление доступом (СКУД)

Требования к этому разделу наиболее широкие: методология классификации предусматривает 46 параметров. Значительное число параметров обусловлено реализацией в разных зонах доступа (подъезд, парковка, придомовая территория) и разными способами (пин-код, брелок, мобильное приложение).

Целесообразно учитывать в оценке целевые группы – доступ людей (гости, резиденты – 90%) и транспорт (60%) – по наиболее распространенным вариантам.

• Видеодомофония, видеонаблюдение и видеоаналитика

В целом реализация в этой функциональной группе составляет 34%. Аналогично СКУД, здесь рассматривается большое число параметров: разные зоны наблюдения и разные виды видеоанализа. Наблюдение за двором, паркингом и входом в подъезды реализовано в 100% случаев.

Видеоаналитика распространена слабо: максимум в 18% случаев. Не реализованы контроль безопасности и инцидентов таких, как выброс мусора из окна, выявление драк, ДТП, негабаритного груза в парадном лифте, падение людей.

Видеодомофон – ключевой элемент цифровой инфраструктуры с широким функционалом. Реализация открытия дверей составляет 85%, а дополнительных функций: управление светом, тревожная кнопка, переадресация– от 6% до 76%.

Функционал «умной» квартиры

Некоторые застройщики предлагают решения для «умной квартиры» в составе своего продукта. В целом, функционал «умной квартиры» реализован на 20%. «Умная квартира» не требует интеграции с общедомовыми системами и реализации принципа бесшовной передачи данных, не нужно включение в процесс систем УК. Таким образом, у жителя есть возможность самостоятельно реализовать необходимый ему функционал без участия застройщика по своему выбору.

В рамках анализа классифицированных объектов представлено более 100 поставщиков. Это конкурентная среда с большим выбором цифровых решений.

На рынке присутствуют производители оборудования, разработчики платформ, систем для УК и отдельных мобильных приложений.

Компании часто «закрывают» 2 и более направления, но никто не реализует целостное комплексное решение.

Наиболее распространенные решения:

• Юникорн (Ujin), Ростелеком и Сбер предоставляют решения для 7-8 проанализированных групп;

• Множество решений в области IP-домофонии и видеонаблюдения реализованы на оборудовании Bas-IP, Hikvisionи True IP;

• Мобильное приложение резидента и ПО для УК – Домиленд, Диспетчер 24, InHome;

• Устройства и фрагментарные программные продукты – Пульсар, Trassir, Рубетек.

выводы

Рынок созрел для внедрения комплексных цифровых решений в МКД. При этом отсутствуют де-юре и де-факто стандарты реализации для стадии эксплуатации.

Качество реализации цифровых решений последовательно улучшается. Особенно это характерно для крупных застройщиков, совершенствующих модели цифровизации от объекта к объекту.

Барьером является необходимость «посмотреть за горизонт» после сдачи дома в эксплуатацию и учесть совокупность жизненных сценариев, ситуаций и процессов УК, которые можно и нужно реализовывать.

Успешные кейсы будут у домов, в которых будут учтены и реализованы:

• Сквозной end-to-end процесс – приборы и устройства; способы, стандарты и протоколы передачи данных; платформы обработки и передачи в прикладные системы УК и интерфейсы резидентов;

• Описания жизненных ситуаций резидентов, клиентских сценариев и процессов УК с учетом внедряемых решений;

• Появление коробочных комплексных решений от единого поставщика или устоявшихся партнерств;

• Своевременное привлечение УК и экспертов для учета всех аспектов вплоть до тарифа на обслуживание.

Необходима стандартизация решений, чтобы цифровизация стала масштабируемой не только для крупных игроков. На государственном уровне уже ведется работа по разработке концепции цифровизации многоквартирных домов, стандартизации «умных» устройств, внесению изменений в нормативно-правовую базу. Были созданы межведомственная рабочая группа и АНО «Умный МКД».

Однако пока рынок находится на начальном этапе развития, и пока не сформированы положительные примеры полностью цифровых МКД. В этих условиях крайне незначительного числа успешных реализаций, фактического отсутствия демообъектов и лучших практик, цифровизация МКД остается процессом, сложным для реализации широким кругом игроков.

Методология